Votre responsable Diagnostic Immobilier
Éric KACZMAREK
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Le PPT sur ()
A l’égard de la nouvelle loi sur le climat, le gouvernement souhaite intégrer l’écologie dans notre société, et le marché de la construction notamment.
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, ses desseins sont les suivants :
- identifier toutes les modifications à œuvrer dans le cadre de travaux à prévoir dans les parties communes,
- en estimer le coût - et donc les les charges à appréhender pour les copropriétaires -,
- et présenter un agenda à dix ans qui sera montré en assemblée générale par le syndic puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux est un dispositif unique énumérant les travaux collectifs à accomplir à l’intérieur d’une copropriété. Il est un fantastique outil d’appui à la décision commune et répond à 3 enjeux principaux :
- La tenue des logements pour prévenir le mécanisme naturel de sa dégradation et limiter les dégâts.
- La protection de ses habitants.
- L’amélioration énergétique.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) repose sur l’analyse du bâtiment et des équipements de l’immeuble, ainsi que du du diagnostic de performance énergétique collectif (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG. Il comporte :
- Le répertoire de travaux destinés à rénover la copropriété ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances escomptées à la suite de l’achèvement de ces travaux.
- L’estimation du coût des travaux.
- Leur planification sur les dix ans à venir.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est-il obligatoire sur ?
À partir du 1er.01.2023, le syndic aura l’obligation d’élaborer un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux) si le bâti a plus de quinze ans et que la copropriété comptabilise plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, la réglementation commencera à partir du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) est obligatoire, ses modalités de réalisations seront votées en assemblée générale. Les parkings ou garages ne s’appliquent pas en tant que lots principaux.
Qui réalise le PPT (plan pluriannuel de travaux) sur ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être exécuté par une personne disposant de qualifications et de garanties spécifiques comme l’obtention d’un niveau d’étude validant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de degré identique dans le domaine des techniques de la construction.
Ce spécialiste devra donc avoir une vision globale une vue d’ensemble de l’immeuble intégrant bien sûr l’aspect calorifique, mais il devra également s’assurer de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble de l’immeuble: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les emplacements différents (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, la toiture, les locaux (balcon, ventilation, fenêtre...).
Au sein d’AC Environnement, les équipes expertes du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble du savoir-faire nécessaires à la mise en œuvre d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) et proposent à leurs clients (syndic et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du PPT (plan pluriannuel de travaux) pour un propriétaire ?
À partir du 1er.01.2023, il ne sera plus possible de louer un logement classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est estimée à + 450kWh par m² et par an.
En deux-mille-vingt-cinq, cela concernera tous les logements classés en « nouveau G », puis 2028 pour les habitations en « F », etc.
Or, dans le cadre d’habitations communes, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement de la construction de façon globale et non seulement des appartements. Il est fait notamment mention ici des travaux d’isolation extérieure, du système de ventilation et encore des pratiques de chauffage.
Avant de mandater un expert pour la réalisation du PPT (plan pluriannuel de travaux), le syndic va devoir révéler aux copropriétaires l’état du bâti et de ses équipements collectifs. Il s’adossera bien évidemment sur un audit thermique, ou DPE collectif. Les opérateurs d’AC Environnement seront alors un appui sérieux pour les syndics de copropriété.
Comment faire un PPT (plan pluriannuel de travaux) en copropriété ?
1/ La désignation du rédacteur du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par un individu disposant de compétences et de garanties significatives à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau similaire dans le domaine des techniques de la construction. Cela peut concerner un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
L’individu sera nommée en AG à la majorité simple. Cela permet de garantir son autonomie et son impartialité par rapport à l’ensemble des individus impliquées.
2/ La présentation du projet de PPT (plan pluriannuel de travaux)en AG
Une fois le PPT (plan pluriannuel de travaux) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La présentation du projet a lieu à l’occasion de la première AG suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Si des rénovations sont programmés au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet fait partie de l’ordre du jour. Ces résolutions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les absents aussi).
Et si tout ou partie du PPT (plan pluriannuel de travaux) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter en même temps la provision à l’année des fonds de travaux de la copropriété.
